Полезная информация

Технический паспорт

Технический план

Межевание
- уточнение з/у
- раздел з/у
- объединение з/у
- образоване з/у
- перераспределение з/у
- сервитуn на з/у

Вынос границ в натуру

---

Технический паспорт - представляет собой информационно-справочный документ на объект капитального строительства (здание, строение, помещение, сооружение), выдача документа возможна только после проведения технической инвентаризации. Срок действия технического паспорта составляет 5 лет, однако банки, суды, органы опеки и иные структуры требуют, чтобы технический паспорт был составлен не позднее 1 года до даты предоставления.

В состав  технического паспорта входят:          

  • Данные  об адресе объекта
  • Данные об правообладателе
  • Схема расположения здания
  • Поэтажный план
  • Экспликация (в том числе данные о жилой площади - для жилый объектов)
  • Данные о техническом состояние здания

Для получения технического паспорта достаточно подтвердить право собственности на объект недвижимости (при необходимости в том числе на земельный участок) и предоставить паспорт гражданина.

Технический план объекта недвижимости представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здание, сооружение, помещение или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Для постановки на кадастровый учет объекта капитального строительства  или внесения изменений в сведения в государственный кадастр недвижимости  необходимо  оформить технический  план. Технический план может подготовить только кадастровый инженер, имеющий действующий аттестат.

Следуют выделить основные формы плана:

  • Технический план  на помещение
  • Технический план  на здание
  • Технический план на многоквартирный дом
  • Технический паспорт на сооружение

Технический план на квартиру в новостройке  нужен для первичной постановки квартиры на кадастровый учет. Важно знать,  что можно ставить квартиру на учет без постановки на учет многоквартирного дома. Дом на учете не стоит, а квартиры ставить можно.

Необходимые документы:

1) Разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию ( Многоквартирного дома)
2) Постановление о присвоение адреса
3) Проектная документация
4) Договор Долевого участия
5) Акт приема передачи квартиры

Технический план, внесение изменений в ГКН. -  Подготавливается кадастровым инженером  для внесения изменений в ЕГКН, изменения могут быть как связанные с перепланировкой, переустройством, разделом  так и с изменением законодательства или исправлением ошибки.

1) Разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию (Акт приемки после перепланировки)
2) Проектная документация

Технический план на  нежилое помещение.  Подготавливается кадастровым инженером  для постановки на кадастровый учет нежилого помещения.  Важно знать,  что если здание   не стоит  на кадастровом учете,  то постановка на учет помещения, в этом  здание,  может быть осуществлена  только  одновременно с постановкой  здания. Для этого  представляются одно заявление на  Помещение и здание и необходимые для кадастрового учета документы.

1) Разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию многоквартирного дома
2) Постановление о присвоение адреса
3) Проектная документации.

Межевание — это процесс, включающий в себя оформление границ земельного участка в соответствии с земельным законодательством, внесение сведений о границах участка в кадастр недвижимости с последующим закреплением границ на местности. 

Уточнение границ земельного участка и его площади выполняется при наличии у гражданина свидетельства о праве собственности, постановления или решения о передачи в собственность, а так же иного документа подтверждающего законную передачу земельного участка в собственность. Результатом данного вида кадастровых работ является выписка с уточненными площадью и конфигурацией, а в некоторых случаях адресом, категорией и видом разрешенного использования. 

Кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка выполняются в следующей последовательности:
Для начала необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Выяснить, требуется ли уточнять адресный ориентир, присваивать или изменять категорию или вид разрешенного использования, так же выявляются технические или грамматические ошибки в документах, которые могут помешать выполнению работ. На этом этапе дополнительно можно заказать сведения из ЕГКН (кадастровый план территории).
Далее выполняются геодезические измерения на местности границ земельного участка. При выполнении измерений учитывается фактическое местоположение ограждения, забора или других искусственных объектов позволяющих определить границы земельного участка.  Далее формируется акт согласования границ земельного участка, который подписывают собственники или арендаторы смежных земельных участков. После подписания акта согласования кадастровый инженер формирует межевой план, который необходимо сдать на проверку в орган кадастрового учета и на основании проверки получить выписку. 

Раздел земельного участка - вид кадастровых работ, при которых из одного земельного участка образуется два и более земельных участков, и существование такого земельного участка прекращается.
Прежде чем приступать к кадастровым работам по разделу земельного участка необходимо выяснить - соответствует ли он следующим предъявляемым к нему требованиям, а именно: 

  • границы исходного земельного участка должны быть уточнены с необходимой точностью в соответствии с требованиями действующего законодательства, то есть земельный участок ранее межевался. Узнать, межевался ли исходный земельный участок. Если выяснится, что участок ранее не межевался или нормативная точность определения границ ниже положенной, то необходимо выполнить кадастровые работы по уточнению границ и площади этого земельного участка. 
  • к получаемым в результате раздела земельным участкам обязательно должен быть обеспечен доступ. Доступ может осуществляться либо через земли общего пользования, либо посредством установления сервитута;
  • при разделе земельного участка в настоящее время не требуется соглашение о разделе земельного участка от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей. Согласие так же не требуется, если раздел участка производится на основании решения суда или если исходный земельный участок находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлен муниципальным или государственным унитарным предприятиям, учреждениям.
Если исходный земельный участок соответствует выше перечисленным требованиям можно двигаться дальше.  
Порядок раздела земельного участка - комплекс подготовительных, полевых и кадастровых работ.

Подготовительные работы включают в себя: 

  • изучение кадастровым инженером правоустанавливающих документов на исходный земельный участок;
    заказ сведений из ЕГКН
    оценка ситуации по соседним участкам на основании полученных сведений из ЕГКН, для исключения кадастровых ошибок, влияющих на проведение кадастровых работ, например пересечение границ с соседними земельными участками, так же выясняется точность определения характерных точек;
  • согласование с Заказчиком необходимости полевых работ - выезда геодезической группы, для выполнения геодезических измерений предполагаемых фактических границ земельных участков, которые должны получиться в результате раздела исходного земельного участка.

Полевые работы включают в себя:

  • геодезические измерения предполагаемых фактических границ земельных участков, которые должны получиться в результате раздела исходного земельного участка;
  • закрепление поворотных точек межевыми знаками (при необходимости).

Кадастровые работы включают в себя:

  • вычерчивание вариантов раздела земельного участка на основании пожеланий Заказчика и(или) по результатам полевых работ;
  • составление согласия и подписание его землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями;
  • формирование межевого плана и согласование его с Заказчиком работ;
  • сдача межевого плана на проверку в орган кадастрового учета;
  • получение выписки на образованные земельные участки;

Порядок раздела земельного участка с расположенным на нем домом и строениями. Основной отличительной особенностью является то, что земельный участок может быть разделен исключительно с согласия всех собственников, а так же с учетом пользования жилым домом, так как земельный участок под домом тоже учитывается. 

Последовательность раздела земельного участка с расположенным на нем домом:
  • изучение исходных правоустанавливающих документов;
  • определение того, как будет делиться земельный участок, на сколько частей и какой площадью, где будут проходить границы земельных участков, полученных в результате раздела, с учетом расположенных на нем зданий и сооружений, при необходимости на участок может выехать геодезическая группа для выполнения геодезических измерений границ с учетом пожеланий собственников;
  • формирование предварительного чертежа и согласование его со всеми собственниками;
  • подписание решения о разделе; 
  • формирование межевого плана и сдача его на проверку в кадастровую палату.
Так же следует заметить, что при разделе земельного участка потребуется план жилого дома или технический паспорт, или проект дома, так же может потребоваться договор о порядке пользования жилым домом с планом. Земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаем предусмотренных федеральными законами.

Объединение земельных участков вид кадастровых работ, при которых из нескольких смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Прежде чем приступать к кадастровым работам по объединению земельных участков необходимо выяснить - все ли участки соответствуют следующим предъявляемым к ним требованиям: 

  • объединяемые земельные участки должны быть смежными;
  • границы исходных земельных участков должны быть установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно в отношении них выполнялось межевание. Если Вы выясните, что участок ранее не межевался, то необходимо выполнить кадастровые работы по уточнению границ и площади этого земельного участка. 
    характерные точки исходных земельных участков должны быть определены с надлежащей нормативной точностью, если точность ниже допустимого значения, потребуется уточнение границ земельного участка - межевание;
  • объединяемые земельные участки должны относиться к одинаковой категории земель и виду разрешенного использования;
  • объединяемые земельные участки должны находиться в одном и том же муниципальном образовании;
  • при объединении земельных участков требуется согласие об объединении земельных участков от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей. Согласие не требуется, если объединение участков производится на основании решения суда или если исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены муниципальным или государственным унитарным предприятиям, учреждениям
Если земельные участки является многоконтурными, то объединение таких земельных участков допускается при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров из границ являются смежными.
Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков.

Если исходные земельные участки соответствуют выше перечисленным требованиям можно двигаться дальше. 

Порядок объединения двух и более земельных участков - комплекс подготовительных и кадастровых работ, результатом которых является выписка на образованный земельный участок. 

Подготовительные работы включают в себя:

  • изучение кадастровым инженером правоустанавливающих документов на исходные объединяемые земельные участки;
  • заказ сведений из ЕГКН
  • оценка ситуации по соседним участкам на основании полученных сведений из ЕГКН для исключения кадастровых ошибок, влияющих на проведение кадастровых работ, например пересечение границ с соседними земельными участками, так же выясняется точность определения характерных точек.

Кадастровые работы включают в себя:

  • составление согласия и подписание его землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями;
  • формирование межевого плана и согласование его с Заказчиком работ;
  • сдача межевого плана по объединению земельных участков на проверку в орган кадастрового учета;
  • получение выписки на образованный земельный участок.

Земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование, за исключением случаем предусмотренных федеральными законами.   

Перераспределение земельных участков - вид кадастровых работ, при которых из нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Если объяснить проще, то перераспределение земельных участков - это раздел и объединение одновременно, причем, если у Вас в собственности три граничащих между собой земельных участка, то при перераспределении может образоваться два, четыре и т.д. участков, главное чтобы это было в рамках действующего законодательства. 

Требования к исходным перераспределяемых земельным участкам. Прежде чем приступать к кадастровым работам по перераспределению земельных участков необходимо выяснить - все ли участки соответствуют следующим предъявляемым к ним требованиям:  
  • перераспределяемые земельные участки должны быть смежными;
  • границы исходных перераспределяемых земельных участков должны быть установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно в отношении них выполнялось межевание. Узнать, выполнялось межевание ранее. Если Вы выясните, что участок ранее не межевался, то необходимо выполнить кадастровые работы по уточнению границ и площади этого земельного участка.
  • характерные точки перераспределяемых земельных участков должны быть определены с надлежащей нормативной точностью, если точность ниже допустимого значения, потребуется уточнение границ земельного участка - межевание;
  • перераспределяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию земель и вид разрешенного использования;
  • перераспределяемые земельные участки должны находиться в одном и том же муниципальном образовании;
  • к получаемым в результате перераспределения земельным участкам обязательно должен быть обеспечен доступ. Доступ может осуществляться либо через земли общего пользования, либо посредством установления сервитута;
  • при перераспределении земельных участков требуется соглашение, протокол о перераспределении земельных участков от землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей. Согласие не требуется, если перераспределение участков производится на основании решения суда или если исходные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены муниципальным или государственным унитарным предприятиям, учреждениям.
Если исходные земельные участки соответствуют выше перечисленным требованиям можно двигаться дальше. 
Порядок перераспределения земельных участков - комплекс подготовительных, полевых и кадастровых работ, результатом которых являются кадастровые паспорта (выписки) на образованные земельные участки. 

Подготовительные работы включают в себя:

  • изучение кадастровым инженером правоустанавливающих документов на исходные перераспределяемые земельные участки;
  • заказ сведений из ЕГКН 
  • оценка ситуации по соседним участкам на основании полученных сведений из ЕГКН для исключения кадастровых ошибок, влияющих на проведение кадастровых работ, например пересечение границ с соседними земельными участками, так же выясняется точность определения характерных точек;
  • согласование с Заказчиком необходимости полевых работ - выезда геодезической группы, для геодезических измерений предполагаемых фактических границ земельных участков, которые должны получиться в результате перераспределения исходных земельных участков.
Полевые работы включают в себя:
  • геодезические измерения предполагаемых фактических границ земельных участков, которые должны получиться в результате перераспределения исходных земельных участков;
  • закрепление поворотных точек межевыми знаками.
Кадастровые работы включают в себя:
  • вычерчивание вариантов перераспределения земельных участков на основании пожеланий Заказчика и(или) по результатам полевых работ;
  • составление протокола и подписание его землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями;
  • формирование межевого плана и согласование его с Заказчиком работ;
  • сдача межевого плана на проверку в орган кадастрового учета;
  • получение выписок на образованные земельные участки;
Земельные участки, из которых при перераспределении образуются другие земельные участки, прекращают свое существование, за исключением случаем предусмотренных другими федеральными законами.

Образование земельного участка для получения в собственность, в аренду, приватизации - вид кадастровых работ при которых образуется земельный участок из земель государственной или муниципальной собственности, а так же из земель общего пользования некоммерческого товарищества.

Образование земельного участка осуществляется на основании одного из следующих документов:

  • схема-расположения земельного участка на кадастровом плане территории
  • генеральный план застройки территории
  • градостроительная проработка
  • проект межевания территории
Схема-расположения земельного участка включает в себя чертеж с расположенным земельным участком на кадастровом плане территории. На схеме-расположения есть раздел с описанием земельного участка и его основных характеристик (адрес, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, обременения, координаты). Схема-расположения земельного участка согласовывается и подписывается Главой местной администрации, главным архитектором, руководителем администрации муниципального района и его заместителем. Дополнительно схема-расположения может согласовываться с другими сторонними организациями. 
Схема-расположения земельного участка составляется в следующих случаях:
  • если на земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы и этот участок оформляется в собственность (приватизация);
  • если земельный участок оформляется для аренды или выкупа из муниципальных или государственных земель.
Граждане могут оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность. Для этого, собственники квартир этого дома должны провести собрание и определить, в каких границах земельный участок будет оформлен. 

Порядок оформления земельного участка под многоквартирным домом.  Оформление земельного участка под многоквартирным домом выполняется в несколько этапов, а именно:   

1-й этап - проведения собрания на котором жильцы дома должны подтвердить намерения оформить земельный участок в собственность;   
2-й этап - выполнение геодезических измерений границ земельного участка под самим домом, а так же придомовой территории;   
3-й этап - формирование схемы-расположения границ земельного участка в 2-х вариантах: минимальный по площади участок (включает в себя территорию под самим домом и участки на выходах из него) и участок максимально допустимой проектом межевания (как правило включает прилегающую территорию: дорожки, площадки). Граждане проводят собрание и выбирают тот вариант, который для них более приемлем;   
4-й эатап - обращение в Департамент городского имущества за государственной услугой: "Выдача распоряжения об утверждении схемы-расположения земельного участка на кадастровом плане территории". Здесь есть важный момент - сотрудники Департамента проверяют наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. Если он имеется, то сотрудники выдают распоряжение об утверждении схемы-распложения, если же нет, то квартал вносят в план межевания текущего года;   
5-й этап - проведение кадастровых работ.       

Порядок выполнения кадастровых работ

Так как земельный участок является образуемым, кадастровые работы выполняются на основании соответствующего Распоряжения органа власти. Так же дополнительно заказываются сведения из базы ЕГКН 

Последовательность кадастровых работ следующая:
  • формирование акта согласования границ земельного участка и межевого плана
  • согласование границ земельного участка со смежными землепользователями
  • сдача межевого плана в кадастровую палату 
  • получение выписок

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости имущества. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В случаях невозможности сторонами достичь мирного соглашения об установлении сервитута вопрос может быть решен в судебном порядке, по иску лица требующего установление сервитута.

Существует два вида сервитутов: 

  • Публичный (между собственником и государством), который устанавливается нормативным правовым актом в тех случаях, когда необходим для удовлетворения интересов государства или местного населения, без изъятия участка. 
  • Частный (между собственниками), который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. При этом правила об установлении таких сервитутов распространяются не только на земельные участки, но и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В зависимости от целей использования ГК РФ выделяет следующие виды сервитутов: право прохода и проезда через соседний земельный участок; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок; право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации.

Для обременения недвижимого имущества сервитутом правообладатель земельного участка (объекта капитального строительства), должен предложить собственнику обременяемого объекта заключить соглашение об установлении сервитута. 

В сервитуте должны быть указаны:

  • сведения о праве собственности;
  • кадастровый номер объекта недвижимости;
  • кадастровый план;
  • выписка.

Основные этапы оформления частного сервитута:

  • Заключение соглашения между собственниками;
  • Подача заявления об установлении сервитута в кадастровые органы;
  • Предоставление документов подтверждающих право собственности.

Соглашение о сервитуте - договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником соседнего земельного участка или иного объекта недвижимости, а в необходимых случаях - собственником другого земельного участка (соседнего участка). Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы. 

С момента регистрации указанного соглашения в ЕГРН сервитут считается установленным, а соглашение о его установлении - вступившим в законную силу. Если вопрос установления сервитута решался в судебном порядке, то регистрация в ЕГРН происходит на основании решения суда. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Как прекратить частный сервитут?
Обычно сервитут устанавливается бессрочно, хотя может быть установлен и на определенный срок. Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости, установленное на определенный срок прекращается по истечению данного срока.

В остальных случаях сервитут может быть прекращен: 

  • по соглашению собственников;
  • при отпадании обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута по требованию любого из собственником;
  • если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, по требованию его собственника.
Установление границ земельного участка или же вынос границ земельного участка в натуру на местности с закреплением их межевыми знаками – это вид геодезических работ, целью которых является определение и установление на местности границ земельного участка, в случаях утери, уничтожения, отсутствия межевых знаков или невозможности определения фактических границ.

Порядок выноса границ земельного участка. Прежде чем приступать к выносу границ земельного участка в натуру необходимо подготовить геодезические данные – каталог координат поворотных точек земельного участка. Данный каталог координат можно сформировать основываясь на данных из ЕГКН, результатах экспертизы, генплан, проект застройки (чертежи в электронном виде в формате DXF, DWG, MIF) или других аналогичных документов. После того, как каталог координат сформирован можно приступать непосредственно к геодезическим работам, но сначала необходимо определиться с типом межевого знака.

Типы межевых знаков:

1-й тип – временный межевой знак.  
Данный межевой знак может представлять из себя железный прут (арматура), деревянный колышек и т.д.. Длина его составляет 70 - 110 см. Диаметр – 5-10 мм. При закреплении такого межевого знака дополнительно может привязывается лента с номером межевого знака согласно каталога координат.    
2-й тип – долговременный межевой знак.  
Данный межевой знак представляет металлическую трубу или металлический уголок. Длина составляет 80 см и выше. Диаметр – 5-15 см. При закреплении такого межевого знака дополнительно может приваривается металлическая табличка, где пишется номер межевого знака, согласно каталога координат. Данный межевой знак может окрашиваться в два цвета – табличка с номером обычно окрашивается в яркий цвет для лучшей видимости, а основание в черный цвет, антикоррозийной краской. 
3-й тип – долговременный антивандальный межевой знак.  
Данный межевой знак представляет металлическую трубу или металлический уголок с приваренным «якорем». Якорь обеспечивает надежность закрепления знака в грунте, поэтому при вандальных действиях такой знак значительно сложнее уничтожить. Длина составляет 60 см и выше. Диаметр – 5-10 см. При закреплении такого межевого знака дополнительно приваривается металлическая табличка, где пишется номер межевого знака, согласно каталога координат или кадастровой выписки. Данный межевой знак может окрашиваться в два цвета – табличка с номером обычно окрашивается в яркий цвет для лучшей видимости, а основание в черный цвет, антикоррозийной краской. Дополнительно к межевому знаку может закрепляться сигнальная лента на высоту от 130 см. Что позволяет быстрее определить местоположение межевого знака. 
После того, как геодезисты выполнили вынос границ земельного участка и закрепили межевые знаки на местности, подписывается «акт приема и передачи межевых знаков под сохранность и наблюдение». Акт подписывается в двух и более экземплярах, все зависит от количества сторон. Один экземпляр передается Клиенту, один храниться в архиве нашей компании